La riforma del condominio approvata con il Decreto Legislativo 149/2022 entrerà in vigore il prossimo 30 giugno. Le novità introdotte rientrano nell’ambito di quella parte della riforma Cartabia che riguarda il processo civile. Lo scopo principale del legislatore è stato snellire i procedimenti. Tale indirizzo ha portato a due decisioni importanti: rendere obbligatoria la mediazione in caso di conflitti, conferire maggiore autonomia alla figura dell’amministratore. La precedente riforma del condominio risaliva al 2013 ed era arrivata dopo settant’anni.
Riforma del condominio 2023: la figura dell’amministratore
Una delle soluzioni per alleggerire i tribunali dall’ingente numero di processi civili è rafforzare l’istituto della mediazione rendendolo obbligatorio. Nel caso delle controversie sorte nell’ambito dei condomini, il ruolo di mediatore è affidato non a un avvocato ma all’amministratore di condominio. Se in precedenza il lavoro di mediazione di un amministratore di condominio doveva essere preventivamente approvato dall’assemblea con un voto di maggioranza, con la nuova riforma questo passaggio è abolito. In caso di controversie, l’amministratore è automaticamente autorizzato a partecipare a una mediazione tra i contendenti. In mancanza di accordo può stilare una proposta di conciliazione. L’assemblea dei condomini sarà interpellata solo nel momento finale quando il frutto del suo lavoro deve essere approvato.
Le altre norme che regolano i condomini
Nel 2013 ha fatto il suo debutto la precedente riforma del condominio arrivata dopo ben settant’anni. Si può facilmente intuire la portata dei cambiamenti introdotti. Li riassumiamo brevemente considerando che restano in vigore anche dopo l’approvazione della nuova riforma.
- Il numero di condomini richiesto per avere un amministratore è nove contro i cinque previsti in precedenza
- la funzione di amministratore può essere svolta da una persona fisica come da una società specializzata
- il periodo di carica di un amministratore è di due anni
- per revocare un amministratore non occorre più la maggioranza dei condomini ma anche il ricorso di un solo condomino
- ogni condominio deve provvedersi di un Regolamento interno che raccoglie le norme e le regole dello stabile
- l’amministratore è obbligato ad agire in giudizio verso i condomini morosi non oltre i sei mesi dalla chiusura della gestione condominiale. L’unica eccezione è prevista dalla decisione dell’assemblea di non procedere
- nei condomini sono ammessi animali domestici che possono percorrere le aree comuni purché i rispettivi proprietari adottino le relative precauzioni per preservare il decoro dello stabile
- il singolo condomino può staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato senza l’autorizzazione dell’assemblea purché non crei disagi agli altri condomini
- possono essere installati parabole e pannelli solari anche nelle zone comuni senza l’approvazione dell’assemblea purché si preservi il decoro del palazzo
Le tabelle millesimali
Ogni condomino partecipa alle spese condominiali siano esse ordinarie o straordinarie in base alle tabelle millesimali. Vale a dire in base alla grandezza del proprio appartamento.
La riforma ha cambiato anche le regole per abbattere le barriere architettoniche e per cambiare la destinazione d’uso delle parti comuni. Per fare le modifiche utili al fine di agevolare la mobilità di persone anziane o a mobilità ridotta è necessario non solo l’approvazione della metà più uno dei presenti alla riunione ma tali rappresentanti devo costituire almeno la metà del valore millesimale dell’intero stabile. Per destinare ad altro uso le parti comuni, invece, è necessaria l’approvazione almeno dei 4/5 dei condomini presenti e dei 4/5 del valore millesimale dello stabile.
In copertina foto di Janusz Walczak da Pixabay
