“Il contratto di affitto (di immobili ad uso abitativo) registrato per un canone inferiore al reale resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è nullo e non sanabile dall’eventuale registrazione tardiva.”
CONTRATTO REGISTRATO CON CANONE INFERIORE AL REALE
Si tratta del caso, piuttosto diffuso, dove vengono redatti e firmati due contratti distinti con registrazione all’Agenzia delle entrate solo di quello contenente un canone “di comodo“, inferiore a quello realmente pagato e contenuto nell’altro contratto.
Tale secondo contratto “fantasma” è sempre stata in questi casi l’arma in mano al proprietario/locatore qualora l’inquilino/conduttore inizi a pagare il canone inferiore.
Registrando il secondo contratto, infatti, il proprietario può agire legalmente contro l’inquilino divenuto ufficialmente “moroso” con un’azione di sfratto esecutivo e recupero delle somme non riscosse.
Ebbene. I giudici della Corte di Cassazione hanno sancito che in questi casi il secondo contratto è nullo, così come sono nulli tutti gli eventuali accordi scritti aventi per oggetto l’aumento del canone e registrati successivamente al contratto originario. Ciò non in conseguenza dell’eventuale tardiva registrazione di tali atti (che non sana la nullità), ma perché essi costituiscono accordi simulatori e tutta l’operazione appare illegittima e contraria alle norme, comprese quelle fiscali.
Quindi, in conclusione, è il canone contenuto nel primo contratto registrato quello valido e in vigore, mentre la misura maggiorata contenuta nel secondo è nulla e non può essere fatta valere.
Cosa può fare il conduttore/inquilino
La pronuncia è importante e chiara tuttavia non rappresenta, per gli inquilini che si trovano nei casi suddetti, una soluzione immediata o automatica. Si tratta di un importante strumento da far valere in sede giudiziaria, qualora l’inquilino intenda agire o reagire nei confronti del proprietario. L’utilizzo di tale strumento va valutato caso per caso, relativamente alla situazione, con il consulto e l’assistenza di un legale.
AFFITTI A NERO (CONTRATTO INESISTENTE)
Com’è noto il contratto di affitto deve avere forma scritta secondo quanto prevede la legge (Legge 431/1998 art.1 comma 4). La Corte di Cassazione sezioni unite con la sentenza citata ha chiarito il concetto sancendo che i contratti privi di forma scritta sono NULLI in senso assoluto, ovvero non validi, privi di effetto.
Cosa può fare il conduttore/inquilino
L’inquilino in buona fede, a cui il contratto verbale (a nero) è stato imposto, può regolarizzarlo facendolo “emergere” , rivolgendosi al Giudice (Tribunale) sollevando la questione di vizio di forma e chiedendo l’applicazione delle disposizioni sui contratti a canone agevolato, con decorrenza dall’avvio del rapporto (i cosiddetti contratti “3+2″a canone concordato, vedi scheda in calce).
Ciò come deroga alla regola generale secondo cui i contratti NULLI sono insanabili, e grazie a quanto prevede la stessa Legge 431/1998 (art.13 comma 5): ” 5. (…) Tale azione (giudiziaria) è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall’articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il pretore (Tribunale, vedi art.14) determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 (contratti 3+2 a canone concordato) ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3,(contratti transitori per studenti) nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.”
E’ bene precisare che l’inquilino/conduttore che agisce davanti al Giudice deve dimostrare l’esistenza del rapporto di affitto e anche di esser stato costretto ad accettare il contratto verbale, ovvero di non essere stato complice col proprietario/locatore di un comportamento teso ad evadere il fisco.
La naturale conseguenza dell’azione davanti al Giudice è l’ottenimento di un “contratto” a canone concordato applicabile retroattivamente, e che quindi comporta il rimborso all’inquilino/conduttore della quota dei canoni di locazione pagata in più.
Anche in questo caso è bene che l’inquilino, prima di intraprendere un’azione, si consulti con un legale la cui assistenza sarà necessaria per agire in Tribunale.
